過(guò)去 5 年，我國(guó)房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量激增，雖在 2020 年受疫情等因素的影響有所下降，但房屋買賣合同糾紛依舊是廣大律師的重要案源。 在剛剛出臺(tái)的“十四五規(guī)劃綱要”中，都市圈建設(shè)、城市更新、現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展和“房住不炒”的總原則又會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇與發(fā)展，同時(shí)也會(huì)有更多新型房屋買賣合同糾紛。 在這樣的背景以及推動(dòng)類案同判的司法環(huán)境下，從房屋買賣合同糾紛例案中提煉出同類案件的裁判規(guī)則，分析裁判規(guī)則提要，是律師制定訴訟策略、預(yù)測(cè)判決結(jié)果的重要方法之一。 在房屋買賣合同糾紛案件中，與“合同效力”相關(guān)的有 51220 份案例，從 2012 年僅有 465 份，到 2019 年超過(guò) 10000 份，上漲飛速。 今天，我們從房屋買賣合同糾紛的類案同判庫(kù)中，整理歸納出與合同效力相關(guān)的 5 條裁判規(guī)則，分享給各位。 規(guī)則一：為套取銀行貸款訂立虛假房屋買賣合同，雙方當(dāng)事人沒(méi)有買賣房屋的真實(shí)意思，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。 規(guī)則描述： 雙方當(dāng)事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。 第一，雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同后，出售方一直持有、保管房屋產(chǎn)權(quán)證及過(guò)戶發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)原件，且一直占有使用出售房屋，其主張雙方為虛假購(gòu)房合同套取銀行貸款，而買受人不能合理解釋并舉證證明上述情況且未證明除銀行貸款外房款的支付情況，應(yīng)認(rèn)定雙方之間房屋買賣合同并非其真實(shí)意思表示，應(yīng)為無(wú)效合同。 第二，意思表示真實(shí)是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一，雙方當(dāng)事人沒(méi)有買賣標(biāo)的物的真實(shí)意思，而為實(shí)現(xiàn)其他目的如獲取商業(yè)貸款或者住房公積金貸款而相互串通簽訂虛假買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。 第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合原《合同法》第52條第3項(xiàng)（現(xiàn)《民法典》第154條）的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。 規(guī)則二：未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣人無(wú)法履行合同中的交付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人承擔(dān)違約責(zé)任。 規(guī)則描述： 原《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 3 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”（現(xiàn)納入《民法典》第311條） 因此未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣人無(wú)法履行合同中的交付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣人對(duì)買賣合同標(biāo)的物有無(wú)處分權(quán)并不影響買賣合同的效力，而僅僅影響到該買賣合同能否履行。 規(guī)則三：當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具有原《合同法》第 52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權(quán)法》第106條（（現(xiàn)《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權(quán)。 規(guī)則描述： 當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權(quán)，或者權(quán)利人予以追認(rèn)的，買房人可以依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)； 權(quán)利人不予追認(rèn)的，權(quán)利人可以追回房屋，但是買房人構(gòu)成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買房人要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持； 權(quán)利人因賣房人無(wú)權(quán)處分房屋導(dǎo)致其無(wú)法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院亦應(yīng)予支持。 規(guī)則四：房屋買賣合同中避稅條款無(wú)效，但不影響合同其他條款效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。 規(guī)則描述： 在房屋買賣合同中，雙方當(dāng)事人為了規(guī)避稅費(fèi)，約定與真實(shí)意思表示不一致的房屋價(jià)款，應(yīng)屬無(wú)效法律行為，無(wú)法對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。 但是合同中其他約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同依法成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。 從審判思路看，不應(yīng)流于表面化的房屋買賣合同條款，應(yīng)當(dāng)結(jié)合付款金額與購(gòu)房?jī)r(jià)格是否吻合、當(dāng)事人對(duì)重大事項(xiàng)的知曉程度、一般購(gòu)房人的常識(shí)經(jīng)驗(yàn)等各方面綜合審查，以防購(gòu)房人和開發(fā)商惡意串通，明確真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。 規(guī)則五：主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。商品房擔(dān)保貸款合同可解除；開發(fā)商與買房人對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 規(guī)則描述： 關(guān)于房屋買賣合同的無(wú)效是否必然導(dǎo)致房屋抵押合同無(wú)效，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。 抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此只有借款合同無(wú)效，才導(dǎo)致抵押合同無(wú)效（但合同另有約定除外），而買賣合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。 根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第 24 條（現(xiàn)為第 20 條）的規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
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