法院審理該類(lèi)案件要堅(jiān)持充分尊重當(dāng)事人真實(shí)意思表示的原則,排除虛假意思表示,識(shí)別虛假訴訟及“套路貸”,謹(jǐn)防當(dāng)事人惡意串通損害權(quán)利人的合法權(quán)益。具體而言,審理“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同,首先要將其區(qū)分于一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,其次要明確請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),再次要判斷合同性質(zhì)及效力,最后作出實(shí)體裁判。 一、“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征及審理路徑 1、“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征 當(dāng)事人簽訂“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的是由債務(wù)人將其自有、共有或者他人的房屋,以房屋買(mǎi)賣(mài)的形式,抵償其對(duì)債權(quán)人的債務(wù)。雙方往往為實(shí)現(xiàn)上述目的,簽訂符合房屋買(mǎi)賣(mài)要素的合同。雙方除訂立一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同外,約定中多出現(xiàn)關(guān)于“抵債”“擔(dān)保”的附屬條款、補(bǔ)充協(xié)議,或有類(lèi)似表述的條款。 2、法律關(guān)系的認(rèn)定 此類(lèi)糾紛的起因?yàn)槊耖g借貸等債權(quán)債務(wù)關(guān)系,雙方法律關(guān)系的認(rèn)定需以原債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實(shí)合法為前提。實(shí)踐中,法院多以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛或確認(rèn)合同無(wú)效糾紛為案由受理此類(lèi)案件。債權(quán)人往往要求履行買(mǎi)賣(mài)合同,債務(wù)人或者出賣(mài)人則以惡意串通、虛假意思表示為由主張合同無(wú)效。 “以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂都是為解決原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的清償問(wèn)題,因此審理此類(lèi)案件需從原債權(quán)債務(wù)關(guān)系入手,對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的真實(shí)性、合法性及具體內(nèi)容進(jìn)行實(shí)體審查。 根據(jù)最高法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第23條第1款、《九民會(huì)議紀(jì)要》第45條的規(guī)定,如案件各方之間的原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無(wú)爭(zhēng)議,則法院應(yīng)向各方當(dāng)事人釋明并在此基礎(chǔ)上根據(jù)“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思表示繼續(xù)進(jìn)行實(shí)體審理。如原債權(quán)債務(wù)關(guān)系尚未查明或仍存在爭(zhēng)議,則由法院向原告釋明需按照原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟,可引導(dǎo)其變更訴訟請(qǐng)求。經(jīng)釋明后原告仍拒絕變更訴訟請(qǐng)求的,應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求,但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。 需要注意的是,在審理原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的過(guò)程中,如果案件當(dāng)事人就原債權(quán)債務(wù)關(guān)系達(dá)成以物抵債協(xié)議要求法院出具調(diào)解書(shū)予以確認(rèn)的, 據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》第44條規(guī)定,因債務(wù)人完全可以立即履行該協(xié)議,沒(méi)有必要由人民法院出具調(diào)解書(shū),故人民法院不應(yīng)準(zhǔn)許,同時(shí)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)原告撤訴或繼續(xù)對(duì)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行審理并作出實(shí)體判決。 二、“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)的識(shí)別要點(diǎn) 在原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無(wú)爭(zhēng)議的情況下,應(yīng)對(duì)“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行實(shí)體審理。根據(jù)合同簽訂時(shí)原債權(quán)債務(wù)履行期是否屆滿(mǎn),此類(lèi)合同可分為“以物抵債”和“讓與擔(dān)?!眱深?lèi)。 1、以物抵債的識(shí)別要點(diǎn)以物抵債,是指當(dāng)事人簽訂的以他種給付替代原定給付的合同。一般而言,債權(quán)人與債務(wù)人簽訂以物抵債協(xié)議,應(yīng)認(rèn)定為增加一種清償債務(wù)的履行方式,舊債不因此消滅,除非雙方明確約定原債權(quán)債務(wù)關(guān)系變更為新債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》第44條關(guān)于如何處理債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后達(dá)成以物抵債協(xié)議的規(guī)定,以物抵債協(xié)議的識(shí)別要點(diǎn)如下: (1)合同在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后簽訂 “以房抵債”協(xié)議在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后簽訂,方能認(rèn)可其以物抵債的性質(zhì)。如果合同雙方在原債權(quán)債務(wù)期滿(mǎn)前約定“以房抵債”,不宜認(rèn)定其以物抵債的性質(zhì)。具體理由如下:一是法律不支持流質(zhì)、流押的約定;二是在履行期屆滿(mǎn)前約定以物抵債,標(biāo)的物的價(jià)值在合同訂立時(shí)與實(shí)現(xiàn)時(shí)往往產(chǎn)生較大變化,如果直接認(rèn)可以物抵債協(xié)議的效力,可能導(dǎo)致雙方利益顯著失衡。因此,在完成過(guò)戶(hù)登記的情況下,應(yīng)傾向認(rèn)定雙方達(dá)成“讓與擔(dān)保”的合意。 (2)合同各方達(dá)成以物抵債的合意 《九民會(huì)議紀(jì)要》第44條的釋義明確,以物抵債協(xié)議的性質(zhì)為諾成合同,只要雙方當(dāng)事人就以物抵債達(dá)成合意,則以物抵債協(xié)議成立,該釋義也是對(duì)當(dāng)事人意思自治原則的確認(rèn)。 (3)完成對(duì)原債權(quán)債務(wù)的結(jié)算 該條規(guī)定要求人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形,避免虛假訴訟的發(fā)生。為保證以物抵債協(xié)議的真實(shí)性,應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人完成原債權(quán)債務(wù)的結(jié)算,以明確債務(wù)價(jià)值。 2、讓與擔(dān)保的識(shí)別要點(diǎn) 讓與擔(dān)保,是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù),將擔(dān)保標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至擔(dān)保權(quán)人,擔(dān)保權(quán)人在不超過(guò)擔(dān)保目的的范圍內(nèi)取得擔(dān)保標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)權(quán),債務(wù)清償后,標(biāo)的物返還債務(wù)人或者第三人,在債務(wù)不履行時(shí)擔(dān)保權(quán)人就該標(biāo)的物受償?shù)闹贫?,讓與擔(dān)保的性質(zhì)屬于非典型擔(dān)保。根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》、最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》,讓與擔(dān)保的識(shí)別要點(diǎn)如下: (1)合同在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前簽訂 與以物抵債協(xié)議相比,讓與擔(dān)保屬于非典型擔(dān)保,具有從屬性,其設(shè)立的目的仍在于擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn),應(yīng)形成于原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之前。 (2)具有擔(dān)保的意思表示
實(shí)踐中,債務(wù)人和債權(quán)人約定將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下,在一定期限后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金及溢價(jià)款回購(gòu),債務(wù)人到期不回購(gòu)的,財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有,即雙方在合同中約定“回購(gòu)、回贖協(xié)議”的,一般可認(rèn)定雙方具有擔(dān)保債權(quán)的意思表示。 (3)房屋產(chǎn)權(quán)形式上變更登記至債權(quán)人名下 根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》第45條、最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條規(guī)定,在房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為原債權(quán)債務(wù)擔(dān)保的情況下,未完成房屋變更登記的,實(shí)踐中不宜認(rèn)定為讓與擔(dān)保。完成物權(quán)變更登記僅是財(cái)產(chǎn)權(quán)利人名義上發(fā)生變更,受讓人不能實(shí)質(zhì)獲得房屋所有權(quán),仍應(yīng)認(rèn)定其債權(quán)人的法律地位。 實(shí)踐中,不同法院對(duì)于完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示的程度存在分歧。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)雖經(jīng)網(wǎng)簽備案及預(yù)告登記但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的,根據(jù)物權(quán)法定原則,上述行為一般視為財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的過(guò)程性行為,只有完成物權(quán)變更登記才可認(rèn)定完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。 三、“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的裁判要點(diǎn) 1、實(shí)為以物抵債協(xié)議的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的裁判要點(diǎn) (1)合同效力的認(rèn)定 以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。債務(wù)到期后,雙方之間的具體債務(wù)數(shù)額已經(jīng)確定,債權(quán)人已不再具有優(yōu)勢(shì)地位,在該種情形下簽訂的“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)視為雙方當(dāng)事人基于平等地位對(duì)如何清償債務(wù)做出的安排,故對(duì)以物抵債協(xié)議的效力、履行等問(wèn)題的認(rèn)定,應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。除當(dāng)事人明確約定外,該類(lèi)合同不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí),合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合同即為有效,但要注意審查以物抵債協(xié)議是否存在損害第三人利益的情形。 注重審查是否存在惡意串通及虛假訴訟的情形。法院應(yīng)結(jié)合具體案件,對(duì)以物抵債協(xié)議是否存在當(dāng)事人惡意串通逃避債務(wù)、虛假訴訟的情形進(jìn)行審查,可以抵債的房屋價(jià)值是否與原債務(wù)數(shù)額相當(dāng)作為審查因素之一,但仍應(yīng)以尊重當(dāng)事人意思自治為原則。 (2)以物抵債協(xié)議的處理 以物抵債約定構(gòu)成新債清償。基于保護(hù)債權(quán)的理念,債的更改一般需要有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意。債務(wù)清償期限屆滿(mǎn)后,債權(quán)人與債務(wù)人所簽訂的以物抵債協(xié)議,如未約定消滅原有的金錢(qián)給付債務(wù),應(yīng)認(rèn)為雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式,而非原金錢(qián)給付債務(wù)的消滅。以物抵債協(xié)議成立后,同時(shí)存在新舊兩債,新債作為履行舊債的方法,債權(quán)人原則上應(yīng)當(dāng)先請(qǐng)求履行新債。債務(wù)人不履行新債的,債權(quán)人既可以根據(jù)新債主張繼續(xù)履行、違約責(zé)任,也可以恢復(fù)舊債的履行。在新債合法有效并履行完畢后,因債務(wù)人完成債務(wù)清償義務(wù),原債權(quán)債務(wù)歸于消滅。 以物抵債協(xié)議不直接產(chǎn)生物權(quán)效力。我國(guó)采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),當(dāng)事人雙方除具有物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)合意外,一般還需要進(jìn)行登記方產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此,在“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際為以物抵債協(xié)議的情況下,如房屋尚未變更登記,則債權(quán)人有權(quán)要求履行“以房抵債”協(xié)議,辦理過(guò)戶(hù)登記,法院可判決債務(wù)人協(xié)助債權(quán)人辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù),但債權(quán)人直接要求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的,不應(yīng)予以支持。 2、實(shí)為讓與擔(dān)保的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的裁判要點(diǎn) (1)合同效力的認(rèn)定 《民法典》第146條規(guī)定“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關(guān)法律規(guī)定處理。”“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為讓與擔(dān)保的情況下,房屋買(mǎi)賣(mài)并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示,屬于虛假意思表示,應(yīng)判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當(dāng)事人的真實(shí)意思在于設(shè)定擔(dān)保,該擔(dān)保的合意并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,設(shè)定擔(dān)保的隱藏行為應(yīng)認(rèn)定為有效。如雙方約定的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)方式構(gòu)成“流質(zhì)流押契約”,則該實(shí)現(xiàn)方式不應(yīng)支持,但雙方關(guān)于擔(dān)保的意思表示應(yīng)為有效,可參考擔(dān)保物權(quán)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理 (2)讓與擔(dān)保的物權(quán)實(shí)現(xiàn)方式 最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款明確規(guī)定,以流質(zhì)、流押契約約定債務(wù)清償?shù)姆绞綗o(wú)效,但可確認(rèn)當(dāng)事人提供擔(dān)保的意思表示,參考適用擔(dān)保物權(quán)相關(guān)制度實(shí)現(xiàn)救濟(jì),即對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?!睹穹ǖ洹返?01、428條的規(guī)定實(shí)際是對(duì)流質(zhì)、流押契約無(wú)效的緩和,故對(duì)于涉及流質(zhì)、流押契約的約定可不在判決主文中認(rèn)定為無(wú)效,而在說(shuō)理部分明確不支持該債務(wù)清償方式。 完成房屋權(quán)屬變更登記是優(yōu)先受償?shù)那疤?。根?jù)最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款規(guī)定,債權(quán)人要求就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?,?yīng)審查案涉房屋是否完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。非經(jīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示,不產(chǎn)生物權(quán)效力,不具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。讓與擔(dān)保雖屬于非典型擔(dān)保,但在主張優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)效力時(shí),仍應(yīng)參照適用擔(dān)保物權(quán)相關(guān)規(guī)定,完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利公示。當(dāng)然,該權(quán)利公示并不產(chǎn)生確認(rèn)所有權(quán)的后果。 需要特別注意的是,房屋權(quán)屬變更登記至債權(quán)人名下后,可能出現(xiàn)債權(quán)人將該房屋另行出售、設(shè)定抵押等情況,此時(shí)債權(quán)人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,相對(duì)人是否合法取得房屋權(quán)益,應(yīng)以善意取得的相關(guān)規(guī)定作為審查依據(jù),并根據(jù)審查結(jié)果判斷債權(quán)人是否應(yīng)向房屋原權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。 需要注意的是,實(shí)踐中關(guān)于“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理較為復(fù)雜。如何平衡真實(shí)權(quán)利人與合法占有人之間的利益、如何保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益,在審判實(shí)踐中存在各種問(wèn)題,本文僅供學(xué)習(xí)參考。 |