法院審理該類案件要堅持充分尊重當(dāng)事人真實(shí)意思表示的原則，排除虛假意思表示，識別虛假訴訟及“套路貸”，謹(jǐn)防當(dāng)事人惡意串通損害權(quán)利人的合法權(quán)益。具體而言，審理“以房抵債”型房屋買賣合同，首先要將其區(qū)分于一般的房屋買賣合同，其次要明確請求權(quán)基礎(chǔ)，再次要判斷合同性質(zhì)及效力，最后作出實(shí)體裁判。 一、“以房抵債”型房屋買賣合同的一般特征及審理路徑 1、“以房抵債”型房屋買賣合同的特征 當(dāng)事人簽訂“以房抵債”型房屋買賣合同的目的是由債務(wù)人將其自有、共有或者他人的房屋，以房屋買賣的形式，抵償其對債權(quán)人的債務(wù)。雙方往往為實(shí)現(xiàn)上述目的，簽訂符合房屋買賣要素的合同。雙方除訂立一般房屋買賣合同外，約定中多出現(xiàn)關(guān)于“抵債”“擔(dān)保”的附屬條款、補(bǔ)充協(xié)議，或有類似表述的條款。 2、法律關(guān)系的認(rèn)定 此類糾紛的起因?yàn)槊耖g借貸等債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方法律關(guān)系的認(rèn)定需以原債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實(shí)合法為前提。實(shí)踐中，法院多以房屋買賣合同糾紛或確認(rèn)合同無效糾紛為案由受理此類案件。債權(quán)人往往要求履行買賣合同，債務(wù)人或者出賣人則以惡意串通、虛假意思表示為由主張合同無效。 “以房抵債”型房屋買賣合同的簽訂都是為解決原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的清償問題，因此審理此類案件需從原債權(quán)債務(wù)關(guān)系入手，對債權(quán)債務(wù)關(guān)系的真實(shí)性、合法性及具體內(nèi)容進(jìn)行實(shí)體審查。 根據(jù)最高法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第23條第1款、《九民會議紀(jì)要》第45條的規(guī)定，如案件各方之間的原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無爭議，則法院應(yīng)向各方當(dāng)事人釋明并在此基礎(chǔ)上根據(jù)“以房抵債”型房屋買賣合同的真實(shí)意思表示繼續(xù)進(jìn)行實(shí)體審理。如原債權(quán)債務(wù)關(guān)系尚未查明或仍存在爭議，則由法院向原告釋明需按照原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟，可引導(dǎo)其變更訴訟請求。經(jīng)釋明后原告仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。 需要注意的是，在審理原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的過程中，如果案件當(dāng)事人就原債權(quán)債務(wù)關(guān)系達(dá)成以物抵債協(xié)議要求法院出具調(diào)解書予以確認(rèn)的， 據(jù)《九民會議紀(jì)要》第44條規(guī)定，因債務(wù)人完全可以立即履行該協(xié)議，沒有必要由人民法院出具調(diào)解書，故人民法院不應(yīng)準(zhǔn)許，同時應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)原告撤訴或繼續(xù)對原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行審理并作出實(shí)體判決。 二、“以房抵債”型房屋買賣合同性質(zhì)的識別要點(diǎn) 在原債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確且無爭議的情況下，應(yīng)對“以房抵債”型房屋買賣合同進(jìn)行實(shí)體審理。根據(jù)合同簽訂時原債權(quán)債務(wù)履行期是否屆滿，此類合同可分為“以物抵債”和“讓與擔(dān)保”兩類。 1、以物抵債的識別要點(diǎn)以物抵債，是指當(dāng)事人簽訂的以他種給付替代原定給付的合同。一般而言，債權(quán)人與債務(wù)人簽訂以物抵債協(xié)議，應(yīng)認(rèn)定為增加一種清償債務(wù)的履行方式，舊債不因此消滅，除非雙方明確約定原債權(quán)債務(wù)關(guān)系變更為新債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)《九民會議紀(jì)要》第44條關(guān)于如何處理債務(wù)履行期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議的規(guī)定，以物抵債協(xié)議的識別要點(diǎn)如下： （1）合同在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿后簽訂 “以房抵債”協(xié)議在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿后簽訂，方能認(rèn)可其以物抵債的性質(zhì)。如果合同雙方在原債權(quán)債務(wù)期滿前約定“以房抵債”，不宜認(rèn)定其以物抵債的性質(zhì)。具體理由如下：一是法律不支持流質(zhì)、流押的約定；二是在履行期屆滿前約定以物抵債，標(biāo)的物的價值在合同訂立時與實(shí)現(xiàn)時往往產(chǎn)生較大變化，如果直接認(rèn)可以物抵債協(xié)議的效力，可能導(dǎo)致雙方利益顯著失衡。因此，在完成過戶登記的情況下，應(yīng)傾向認(rèn)定雙方達(dá)成“讓與擔(dān)?！钡暮弦?。 （2）合同各方達(dá)成以物抵債的合意 《九民會議紀(jì)要》第44條的釋義明確，以物抵債協(xié)議的性質(zhì)為諾成合同，只要雙方當(dāng)事人就以物抵債達(dá)成合意，則以物抵債協(xié)議成立，該釋義也是對當(dāng)事人意思自治原則的確認(rèn)。 （3）完成對原債權(quán)債務(wù)的結(jié)算 該條規(guī)定要求人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。為保證以物抵債協(xié)議的真實(shí)性，應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人完成原債權(quán)債務(wù)的結(jié)算，以明確債務(wù)價值。 2、讓與擔(dān)保的識別要點(diǎn) 讓與擔(dān)保，是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至擔(dān)保權(quán)人，擔(dān)保權(quán)人在不超過擔(dān)保目的的范圍內(nèi)取得擔(dān)保標(biāo)的物的財產(chǎn)權(quán)，債務(wù)清償后，標(biāo)的物返還債務(wù)人或者第三人，在債務(wù)不履行時擔(dān)保權(quán)人就該標(biāo)的物受償?shù)闹贫?，讓與擔(dān)保的性質(zhì)屬于非典型擔(dān)保。根據(jù)《九民會議紀(jì)要》、最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》，讓與擔(dān)保的識別要點(diǎn)如下： （1）合同在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿前簽訂 與以物抵債協(xié)議相比，讓與擔(dān)保屬于非典型擔(dān)保，具有從屬性，其設(shè)立的目的仍在于擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)形成于原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿之前。 （2）具有擔(dān)保的意思表示
實(shí)踐中，債務(wù)人和債權(quán)人約定將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，在一定期限后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金及溢價款回購，債務(wù)人到期不回購的，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，即雙方在合同中約定“回購、回贖協(xié)議”的，一般可認(rèn)定雙方具有擔(dān)保債權(quán)的意思表示。 （3）房屋產(chǎn)權(quán)形式上變更登記至債權(quán)人名下 根據(jù)《九民會議紀(jì)要》第45條、最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條規(guī)定，在房屋買賣合同作為原債權(quán)債務(wù)擔(dān)保的情況下，未完成房屋變更登記的，實(shí)踐中不宜認(rèn)定為讓與擔(dān)保。完成物權(quán)變更登記僅是財產(chǎn)權(quán)利人名義上發(fā)生變更，受讓人不能實(shí)質(zhì)獲得房屋所有權(quán)，仍應(yīng)認(rèn)定其債權(quán)人的法律地位。 實(shí)踐中，不同法院對于完成財產(chǎn)權(quán)利變動公示的程度存在分歧。對于不動產(chǎn)雖經(jīng)網(wǎng)簽備案及預(yù)告登記但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，根據(jù)物權(quán)法定原則，上述行為一般視為財產(chǎn)權(quán)利變動的過程性行為，只有完成物權(quán)變更登記才可認(rèn)定完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示。 三、“以房抵債”型房屋買賣合同糾紛的裁判要點(diǎn) 1、實(shí)為以物抵債協(xié)議的房屋買賣合同的裁判要點(diǎn) （1）合同效力的認(rèn)定 以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。債務(wù)到期后，雙方之間的具體債務(wù)數(shù)額已經(jīng)確定，債權(quán)人已不再具有優(yōu)勢地位，在該種情形下簽訂的“以房抵債”型房屋買賣合同，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人基于平等地位對如何清償債務(wù)做出的安排，故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。除當(dāng)事人明確約定外，該類合同不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效，但要注意審查以物抵債協(xié)議是否存在損害第三人利益的情形。 注重審查是否存在惡意串通及虛假訴訟的情形。法院應(yīng)結(jié)合具體案件，對以物抵債協(xié)議是否存在當(dāng)事人惡意串通逃避債務(wù)、虛假訴訟的情形進(jìn)行審查，可以抵債的房屋價值是否與原債務(wù)數(shù)額相當(dāng)作為審查因素之一，但仍應(yīng)以尊重當(dāng)事人意思自治為原則。 （2）以物抵債協(xié)議的處理 以物抵債約定構(gòu)成新債清償?；诒Ｗo(hù)債權(quán)的理念，債的更改一般需要有當(dāng)事人明確消滅舊債的合意。債務(wù)清償期限屆滿后，債權(quán)人與債務(wù)人所簽訂的以物抵債協(xié)議，如未約定消滅原有的金錢給付債務(wù)，應(yīng)認(rèn)為雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式，而非原金錢給付債務(wù)的消滅。以物抵債協(xié)議成立后，同時存在新舊兩債，新債作為履行舊債的方法，債權(quán)人原則上應(yīng)當(dāng)先請求履行新債。債務(wù)人不履行新債的，債權(quán)人既可以根據(jù)新債主張繼續(xù)履行、違約責(zé)任，也可以恢復(fù)舊債的履行。在新債合法有效并履行完畢后，因債務(wù)人完成債務(wù)清償義務(wù)，原債權(quán)債務(wù)歸于消滅。 以物抵債協(xié)議不直接產(chǎn)生物權(quán)效力。我國采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，對于不動產(chǎn)，當(dāng)事人雙方除具有物權(quán)變動的債權(quán)合意外，一般還需要進(jìn)行登記方產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。因此，在“以房抵債”型房屋買賣合同實(shí)際為以物抵債協(xié)議的情況下，如房屋尚未變更登記，則債權(quán)人有權(quán)要求履行“以房抵債”協(xié)議，辦理過戶登記，法院可判決債務(wù)人協(xié)助債權(quán)人辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，但債權(quán)人直接要求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的，不應(yīng)予以支持。 2、實(shí)為讓與擔(dān)保的房屋買賣合同的裁判要點(diǎn) （1）合同效力的認(rèn)定 《民法典》第146條規(guī)定“行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！薄耙苑康謧毙头课葙I賣合同實(shí)為讓與擔(dān)保的情況下，房屋買賣并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬于虛假意思表示，應(yīng)判決房屋買賣合同無效。當(dāng)事人的真實(shí)意思在于設(shè)定擔(dān)保，該擔(dān)保的合意并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，設(shè)定擔(dān)保的隱藏行為應(yīng)認(rèn)定為有效。如雙方約定的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)方式構(gòu)成“流質(zhì)流押契約”，則該實(shí)現(xiàn)方式不應(yīng)支持，但雙方關(guān)于擔(dān)保的意思表示應(yīng)為有效，可參考擔(dān)保物權(quán)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理 （2）讓與擔(dān)保的物權(quán)實(shí)現(xiàn)方式 最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款明確規(guī)定，以流質(zhì)、流押契約約定債務(wù)清償?shù)姆绞綗o效，但可確認(rèn)當(dāng)事人提供擔(dān)保的意思表示，參考適用擔(dān)保物權(quán)相關(guān)制度實(shí)現(xiàn)救濟(jì)，即對擔(dān)保財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣所得的價款優(yōu)先受償?！睹穹ǖ洹返?01、428條的規(guī)定實(shí)際是對流質(zhì)、流押契約無效的緩和，故對于涉及流質(zhì)、流押契約的約定可不在判決主文中認(rèn)定為無效，而在說理部分明確不支持該債務(wù)清償方式。 完成房屋權(quán)屬變更登記是優(yōu)先受償?shù)那疤?。根?jù)最高法院《民法典擔(dān)保司法解釋》第68條第2款規(guī)定，債權(quán)人要求就擔(dān)保財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得的價款優(yōu)先受償?shù)模瑧?yīng)審查案涉房屋是否完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示。非經(jīng)財產(chǎn)權(quán)利變動的公示，不產(chǎn)生物權(quán)效力，不具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。讓與擔(dān)保雖屬于非典型擔(dān)保，但在主張優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)效力時，仍應(yīng)參照適用擔(dān)保物權(quán)相關(guān)規(guī)定，完成財產(chǎn)權(quán)利公示。當(dāng)然，該權(quán)利公示并不產(chǎn)生確認(rèn)所有權(quán)的后果。 需要特別注意的是，房屋權(quán)屬變更登記至債權(quán)人名下后，可能出現(xiàn)債權(quán)人將該房屋另行出售、設(shè)定抵押等情況，此時債權(quán)人構(gòu)成無權(quán)處分，相對人是否合法取得房屋權(quán)益，應(yīng)以善意取得的相關(guān)規(guī)定作為審查依據(jù)，并根據(jù)審查結(jié)果判斷債權(quán)人是否應(yīng)向房屋原權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。 需要注意的是，實(shí)踐中關(guān)于“以房抵債”型房屋買賣合同糾紛的處理較為復(fù)雜。如何平衡真實(shí)權(quán)利人與合法占有人之間的利益、如何保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益，在審判實(shí)踐中存在各種問題，本文僅供學(xué)習(xí)參考。 |
